2013년은 부동산 시장이 오랜 침체에서 회복의 기미를 보인 한해였다. 정부가 지난해 여름 내놓은 8·28 부동산 대책에 힘입어 상승세를 이어 갔다.

지난해 12월 28일 한국감정원에 따르면 전국 아파트 매매가는 ‘12·3 후속조치’와 취득세 영구 인하 법안 통과 등에 따른 기대감과 전셋값 장기 상승 여파로 10주 연속 올랐다. 수도권은 중소형 아파트를 중심으로 구매 심리 회복에 따른 상승세가 이어졌다.

이 같은 추세는 금년에도 계속될 전망이다. 대표적 부동산 연구기관인 건설산업연구원은 올해 수도권 주택 매매시장이 상반기에 바닥을 찍고 1% 안팎의 상승세를 보일 것이라고 내다봤다.

서울과 거리가 가까운 수도권 주택 매매 수요가 회복될 것이라는 의미다. 현대경제연구원도 올해 비수도권과 중소형 평형 위주로 주택시장이 강세를 띨 것으로 내다봤다. 지난해 이후 수요가 점차 늘고 있어 주택시장의 상승 반전 가능성이 있다는 것이다.

전문가들이 내다본 올해 주택시장의 상승 요인으로는 실물경기의 소폭 회복과 지방선거에서 나올 선거공약, 전세난에 따른 매매수요 전환 등이 꼽혔다. 반면 미국의 양적완화에 따른 금리 상승 가능성, 장기간의 집값 하락에 대한 학습효과 등은 부동산 시장에 악재로 작용할 수 있다.

본지는 2014년 새해를 맞아 금년 부동산 시장에서 주목해야 할 주요 용어들을 나열하고 알기 쉽게 정리하는 자리를 마련했다.

취득세 영구 인하

그동안 부동산 대책에 따라 일시적인 감면 연장과 일몰을 반복하던 주택 유상거래 취득세율이 금년부터 영구 인하된다. 6억원 이하 주택은 1%, 6억∼9억원 주택은 2%, 9억원 초과 주택자들에겐 3%의 취득세율이 각각 적용된다. 서울 강북 및 수도권에 주로 위치한 6억원 이하의 아파트를 구입하는 실수요자들에게 큰 도움이 될 수 있는 조치다. 취득세율 인하는 지난 2013년 8월 28일부터 소급 적용된다.

양도세 중과 폐지

2013년 연말 국회 본회의에서 세법 개정안이 통과되면서 다주택자에 대한 양도세 중과제도가 폐지됐다. 작년까지는 다주택자가 집을 팔 때 양도 차익에 대해 2주택자에게는 50%, 3주택자에게는 60%의 무거운 세금이 매겨졌던 것이 이번 중과세 폐지로 양도세 기본세율인 6~38%로 단순화됐다.

즉 3주택 소유자가 10년 전에 5억 원에 산 아파트를 10억 원에 팔 경우 양도세 부담은 1억 원 가량 줄게 된다. 이는 실수요자보다는 2000년대 중반 부동산 폭등기에 투자 목적으로 다주택자가 된 투자자들의 물량을 소진시키는 데 도움이 될 가능성이 높다. 이로써 부동산 과열기에 도입된 제도 가운데 이제 남은 건 분양가 상한제뿐이다.

리모델링 수직증축 허용

금년 4월 25일부터는 아파트를 리모델링할 때 최대 3개 층까지 수직 증축을 할 수 있게 된다. 국토교통부는 아파트를 비롯한 공동주택의 리모델링 수직 증축 기준을 담은 주택법 시행령과 시행규칙 개정안 등 4개 법령을 입법예고 한다고 지난달 23일 밝혔다.

이번 개정안은 공동주택을 리모델링할 때 3층 이내에서 수직 증축을 허용하고 가구 수도 최대 15%까지 늘릴 수 있도록 허용하는 내용의 주택법 개정안이 지난 10일 국회를 통과한 데 따른 후속 조치다.

이에 따라 준공된 지 15년이 지난 공동주택 중 15층 이상 아파트는 최대 3개 층, 14층 이하는 2개 층까지 더 높게 지을 수 있게 된다. 수직증축으로 일반분양이 가능해지면서 주택 리모델링 시 가구당 부담해야 하는 추가분담금은 20% 가량 감소할 전망이다.

국토부는 수직 증축하는 건물의 안전성을 높이기 위해 건물 철거와 주민 이주를 전후해 한국시설안전공단, 건설기술연구원 등 안전진단 전문기관이 두 차례 안전 진단을 하도록 했다. 또 수직 증축으로 20가구 이상 증가하는 단지는 사업 승인 과정에서 도시계획위원회 심의를 받도록 했다.

주택 청약 자격 19세 이상으로 완화

주택공급에 관한 규칙 개정에 따라 주택 청약 가능 연령이 만 20세 이상에서 만 19세 이상으로 완화됐다. 2013년 7월 민법상 성년 나이가 만 19세로 낮아진 데 따른 것이다. 연령 제한 없이 가입할 수 있는 주택청약종합저축을 제외한 청약 예·부금 가입 연령도 만 20세 이상에서 만 19세 이상으로 낮아졌다.

세입자 임대보증금 보호범위 확대

소액 임차인의 우선변제금을 올리고 적용대상 보증금을 확대하는 내용을 골자로 한 주택 및 상가건물임대차보호법 시행령 개정안이 1월 1일부터 시행됐다.

개정안에 따르면 주택은 서울의 경우 우선변제 받을 임차인 범위가 현행 전세보증금 7500만원 이하에서 9500만원 이하로 확대된다. 수도권 지역은 6500만원에서 8000만원으로, 광역시 등은 5500만원에서 6000만원으로 대상자가 늘어난다.

또 전세에서 월세로 전환할 경우 월세 상한은 현행 14%에서 10%로 낮아진다. 수도권 외곽에서 주택 가격이 전세가 미만으로 하락하는 ‘깡통 주택’들이 속출하는 상황에서 세입자들을 보호하기 위한 조치다.

희망임대주택 리츠 면적제한 폐지

정부가 하우스푸어들의 주택을 매입해 임대하는 ‘희망임대주택 리츠’ 사업도 요건이 전용면적 85m² 이상 주택으로 확대된다. 희망임대주택 리츠는 집이 있지만 대출 상환금으로 고통받고 있는 하우스푸어가 주택을 리츠(부동산투자신탁)에 매각한다.

이후 보증부월세(연 6%) 형태로 5년간 임차해 거주하는 제도다. 지난해 4·1대책에서 도입된 이 제도는 매입 대상을 1가구 1주택자(한시적 2주택자)가 소유한 전용 85㎡ 이하 중소형 아파트(9억원 이하)로 제한한 바 있다.

김주년 기자 anubis00@naver.com