수도권을 중심으로 부동산 가격이 꿈틀대고 있다. 끝없이 하락했던 집값이 바닥을 찍은 것인가? 전문가들의 의견은 ‘시기상조’가 대세다. 이자율 상승이 어느 정도 한계를 보이면서 실수요자 중심으로 미분양이 해소되는 과정일 뿐 선취매 수요는 두고 봐야 한다는 의미다. 이러한 가운데 한국개발연구원(KDI)은 최근 금리인상이 주택공급에 미치는 영향을 분석한 보고서(금리인상의 주택건설에 대한 영향과 향후 전망. 황세진 外)를 냈다. KDI는 금리가 경기보다 더 주택 수요에 민감한 영향을 미친다는 사실과 함께 고금리로 인한 주택경기 부진이 향후 우리 경제의 회복을 상당히 제약할 것으로 보면서 대책 마련이 필요함을 주장했다. 

줄어드는 신규주택, 위기의 주택경기

보고서는 먼저 가파른 금리인상에 따른 주택경기 부진으로 향후 주택건설이 위축되고 경제성장세가 약화될 수 있다는 우려를 제기했다. 고물가에 대응한 기준금리 인상으로 차입비용이 증가하면서 주택을 비롯한 자산에 대한 수요가 축소되고 있기 때문이다. 이에 따라 주택가격이 하락 흐름을 보이고, 미분양주택 수가 높은 수준으로 빠르게 증가하는 등 주택경기가 부진을 이어가고 있다. 주택 착공, 인허가, 수주 등 다양한 주택건설 선행지표가 있는데, 이 중에서 주택건설 단기 전망에는 주택 착공이 가장 밀접한 정보를 제공하는 것으로 판단한다. 주택 착공은 건설사의 책임준공 약정으로 일단 시작된 공사는 준공 의무가 있어 향후 주택건설 흐름에 가장 직접적으로 관련되기 때문이다. 

주택인허가는 일부가 미착공될 수 있고 착공까지의 소요 시간도 사업마다 달라 주택 착공에 비해 주택건설과의 관련성이 약하다. 주택수주는 최근 재건축과 재개발 물량이 증가하는 추세이므로 공사 실행까지 상당한 시간이 소요될 수 있어 주택건설 단기 전망에 활용하는 데 한계가 있다. 

최근 전체 주택수주에서 재건축과 재개발이 차지하는 비중이 점차 높아지고 있는 추세인데 주택수주 대비 재건축 및 재개발 비중(%)은 2022년 2분기 28.0에서 3분기 37.1을 지나 4분기에는 55.9에 이르렀다. 

주택건설은 국내총생산(GDP)에서 차지하는 비중이 5% 정도를 차지하지만 성장기여도 측면에서 변동성은 높은 것으로 나타났다. 2011~2022년 주택건설의 경제성장률에 대한 기여도는 연평균 0.21%p 정도이나, 주택건설의 높은 변동성에 따라 경제성장률 기여도 변동폭은 0.48%p에 달했다. 이는 주택건설을 제외한 다른 부문의 성장기여도가 일정할 경우, 주택건설의 변동만으로 경제성장률이 해당 기간의 평균(2.7%)에서 0.48%p 정도 변동함을 뜻한다. 

2022년 4분기 경제성장률이 수출 부진으로 전년동기 대비 1.3%로 하락할 때 주택건설은 경제성장률에 -0.4%p 기여하며 성장세 둔화의 심화 요인으로 작용한 것이다. 아울러 금리인상이 진행되는 가운데 주택 착공(면적)이 큰 폭으로 감소하면서 향후 주택건설이 경기 회복을 제약할 가능성이 높아졌다. 주택건설의 핵심 선행지표인 주택 착공이 2022년 대폭 감소(-25.9%)하며 향후 주택건설의 부진 가능성을 시사하기 때문이다. 

고금리, 주택 수요와 공급 제약할 듯

통상 기준금리 인상은 가계와 건설사의 차입비용 증가로 이어지며 주택수요와 주택공급을 모두 축소하는 요인으로 작용하여 주택가격뿐 아니라 주택건설 물량을 축소할 것으로 예상되는데 KDI가 각 변수의 충격을 식별하는 데 용이한 구조적 벡터자기회귀모형(Structural Vector Autoregressive model)을 이용하여 실증분석을 수행한 결과, 기준금리가 1%p 추가적으로 상승하는 경우 주택가격 상승률이 4%p 정도 하락하는 반면, 경기가 주택가격에 미치는 영향은 발견할 수 없었다. 기준금리가 1%p 상승하는 충격이 발생한 시점에 주택가격 상승률은 0.6%p 하락하였으며, 그 영향이 점차 확대되며 4분기에는 3.9%p 하락했다. 

이는 2022년의 급속한 기준금리 인상이 최근 주택가격 하락의 주요 요인으로 작용하고 있음을 뜻한다. 한편, 경제성장률이 주택가격에 미치는 영향은 유의하지 않은 것으로 분석되었는데, 경제성장률의 영향은 통계적으로 유의하지 않았을 뿐만 아니라, 신뢰구간을 감안하더라도 그 영향은 작은 것으로 나타났다. 기준금리를 다른 시장금리로 바꿔 분석하거나, 경제성장률을 제외하고 분석하더라도 정성적인 결과는 동일하게 나타나 실물경기보다 금융시장 여건이 주택시장 경기 변동에 더 주요한 요인임을 시사했다. 

한편 기준금리가 1%p 추가적으로 상승하는 경우 주택착공 증가율은 7%p 정도 하락하였으며, 주거용 공사비의 상승도 주택 착공 증가세를 제약하는 것으로 분석됐다. 기준금리가 1%p 상승하는 충격이 발생한 시점에 주택 착공 증가율은 5.1%p 하락하였으며, 그 영향이 점차 확대되며 4분기에는 7.4%p 하락했다. 이는 2022년의 급속한 기준금리 인상이 주택가격의 하락뿐 아니라 주택 착공에도 상당한 정도의 부정적인 영향을 미치고 있음을 뜻한다. 

실질 주거용 공사비가 1%p 상승하는 충격이 발생한 시점에 주택 착공 증가율은 1.5%p 하락하였으며, 그 영향이 점차 축소되는 것으로 나타나는데, 단위 충격 1%p에 대한 영향은 실질 주거용 공사비가 기준금리보다 작은 것으로 보일 수 있으나, 실질 주거용 공사비의 변동성(표준편차)이 기준금리의 3배 이상인 점을 감안하면 두 변수가 주택 착공 증가율 변동에 미치는 영향은 유사한 수준이라는 것이 KDI의 설명이다. 기준금리를 다른 시장금리로 바꿔 분석하더라도 정성적인 결과는 동일하게 나타났다. 

부진한 주택경기, 경제성장률 하락

향후 주택건설과 성장기여도의 흐름을 파악하기 위해 기준금리와 주거용 공사비에 대한 시나리오를 구성하여 주택건설을 전망한 결과, 고금리의 영향이 지속됨에 따라 2023년과 2024년 주택건설은 큰 폭으로 감소하여 경제성장세에 작지 않은 하방 요인으로 작용할 것으로 전망됐다. 고금리가 지속됨에 따라 주택 착공이 작년에 이어 올해도 감소세를 나타내면서 올해와 내년의 주택건설은 모두 크게 부진할 것이라는 예상이다. 

2023년에는 주택 착공의 감소폭이 축소됨에도 불구하고 이전 시기의 주택 착공 부진이 시차를 두고 반영되면서 시나리오별로 주택건설이 각각 8.2%, 9.2% 감소할 것으로 전망되었는데, 주택건설의 위축은 2023년 경제성장률을 0.3%p 하락시키고, 2024년에는 추가적으로 0.4~0.5%p 하락시키는 요인으로 작용할 전망됐다. 

금리인상은 이미 주택가격을 하락시키고 주택 착공을 감소시키는 요인으로 작용하였으며, 향후에도 추가적으로 주택건설의 감소 요인으로 작용하면서 경제성장세를 약화시킬 것으로 전망되고 있다. 분석 결과, 고금리 기조에 따른 주택 착공의 감소는 2023년과 2024년의 경제성장률을 각각 0.3%p와 0.4~0.5%p 하락시키는 요인으로 작용한다. 

최근의 금리인상은 경기를 둔화시키면서 물가상승세를 억제하기 위해 수행되고 있으며, 주택경기의 하락은 그 과정의 일부로 이해할 필요가 있는데, 최근의 긴축적인 통화정책 기조는 경제 전반의 경기 둔화에도 불구하고 물가안정을 도모하기 위한 것이다. 

아파트 실거래가격의 경우에도, 2020년과 2021년에 저금리 정책의 영향으로 각각 16.7%, 18.1% 크게 상승했던 부분이 조정되는 국면으로 이해될 수 있다. 최근 금리인상 시기와 맞물려 부동산 PF를 중심으로 일부 신용경색이 발생하며 건설 업체의 어려움이 가중되고 있으나, 금융시스템 위기의 위험성이 높아지는 상황이 아닌 경우 정책 대응의 필요성은 높지 않을 것으로 판단된다. 다만, 최근의 주택가격 하락으로 주택건설이 상당 기간 위축되면서 주택공급이 부족해질 수 있으므로, 주택공급이 수요 변화에 보다 탄력적으로 반응할 수 있도록 제반 여건을 정비하는 노력은 지속할 필요가 있다고 KDI는 지적했다. 

주택공급에는 오랜 시간이 소요됨에 따라 수급 불균형이 수시로 발생할 수 있는 바, 공공택지 조성 등을 통해 주택수요가 회복되는 시점에 원활한 주택공급이 뒷받침될 수 있는 여건을 조성할 필요가 있다는 것이다. 이와 함께 주택 착공 이전 단계에서 AI, 디지털트윈 기술 등을 활용하여 주택공급까지의 시간을 단축하려는 노력은 주택시장 수급 상황이 안정되는 데 기여할 것으로 예상된다. 

아울러 건설비용의 상승으로 건설사와 정비사업 조합 간 갈등이 빈번해지면서 공사 지연이 발생하고 있는 바, 공사가 원활하게 수행될 수 있도록 제도를 정비할 필요가 있다. 효율적인 갈등관리가 이뤄질 수 있도록 공사비 갈등 조정을 지원하며, 분쟁해결 절차 및 방안을 담은 가이드라인을 제시하는 등의 정책적 노력을 경주해야 한다는 것이다.