잠실역 사거리. 하루가 다르게 고층빌딩으로 건설 중인 잠실 제2롯데 수퍼타워의 모습이 보인다. 잠실 신천동 롯데캐슬과 마주보고 있는 이 건물은 아시아 최고 높이인 123층 규모로 지어질 예정이며, 2012년 12월 28일 현재 45층까지 올라간 상태다.

여기서 서쪽으로 이동하면 1988년 서울올림픽의 영광이 아직도 남아 있는 종합운동장과 국내 최고 인기 스포츠인 프로야구가 열리는 잠실야구장이 있다. 건너편에는 유명한 부촌 중 하나인 아시아선수촌 아파트가 있다.

각종 개발호재 즐비

한강변에 위치한 잠실은 현재 서울에서 가장 뜨거운 지역이라고 해도 과언이 아니다. 부동산 시장 불황으로 인해 각종 개발 계획들이 중단되거나 좌초된 상황에서도 잠실의 개발 호재들은 계획대로 척척 진행 중이기 때문이다.

제2롯데 타워를 필두로 9호선 연장선 공사가 오는 2015년 개통을 목표로 예정대로 진행 중이다. 9호선 신논현역에서부터 강남 삼성동을 거쳐 탄천을 지나 종합운동장역(잠실7동)에 도달하는 이 연장 노선은 석촌동, 삼전동 등 잠실 남부 지역을 거쳐 신방이역(방이동)을 지나 송파 동부 및 강동구까지 뻗어 나간다.

40층 규모의 주상복합으로 재건축 중인 향군회관도 잠실에 큰 호재다. 재건축이 완료되면 삼성SDS가 이곳에 입주하기로 돼 있다. 송파구(구청장 박춘희)는 지난 9월 14일 구청 기획상황실에서 삼성SDS와 기업 이전 MOU를 체결했다.

협약은 송파구청은 삼성SDS가 송파구로 이전하는 행정절차를 신속히 이행해 사업 경영에 불편이 없도록 적극 지원하고 삼성SDS는 지역 발전에 적극 협력하는 내용을 담고 있으며, 구는 SDS가 송파구로 이전할 경우 7,000여 명의 상근직원과 업무 관련 출입 인구 증가로 주변 상권 활성화는 물론 일자리 창출 등 효과를 기대하고 있다.

여기에 서울시는 최근 잠실을 ‘관광특구’로 지정한 바 있다. 롯데월드와 석촌호수를 거쳐 방이동 먹자골목과 올림픽공원을 아우르는 관광복합단지로 개편하겠다는 방침이다.

이 과정에서 방이동과 석촌동 내 일부 지역의 용적률 상향도 가능한 시나리오다. 제2롯데 건설에 이어 잠실이 관광특구로서 자리잡을 경우, 명동에 버금가는 유동인구를 기대할 수도 있다. 

여의도 근접성까지 대폭 개선

통상적으로 주거형 부동산의 가치가 1)교통(업무지구 근접성) 2)생활편의성 3)학군에 의해 좌우된다고 할 때 현재의 잠실은 2번과 3번을 갖추고 있다. 잠실 일대에는 대형서점과 백화점을 비롯해 테마파크, 영화관 등의 여가시설과 구청, 우체국, 할인마트 등의 각종 편의시설이 포진해 있다.

학군에서도 잠실은 일부 아파트들의 재건축 성공 이후 괄목상대한 발전상을 보이고 있다. 잠실시영아파트를 재건축한 대단지 파크리오 내에 위치한 잠실초등학교는 학력평가 결과 서울시내 공립학교 중에서 최고 수준을 유지하고 있다.

강남-서초구 학교들에 버금가는 명문으로 도약 중이다. 잠실주공 1단지를 재건축한 엘스, 2단지를 재건축한 리센츠, 3단지를 재건축한 트리지움, 4단지를 재건축한 레이크팰리스 등도 대단지라는 프리미엄을 앞세워 우수한 학군을 조성하고 있다.

다만 교통 및 업무지구 근접성에서는 강남 접근성이라는 측면에서만 우월했지만, 나머지 2대 업무지구인 광화문과 여의도로의 접근성에서는 다소 무리가 있었던 게 사실이다. 현재 잠실에서 지하철을 타고 광화문 및 여의도로 출퇴근하려면 1시간 이상이 소요된다.

그러나 지하철 9호선 연장선이 잠실을 관통하게 되면, 여의도 접근성이라는 약점은 사라진다. 9호선을 타고 여의도역 및 국회의사당 역까지 40분 내외로 도착할 수 있기 때문이다.

여기에 제2롯데 수퍼타워의 건설은 잠실 자체를 강남 삼성동에 버금가는 업무지구로 만들 수 있다. 123층 높이의 수퍼타워에는 롯데그룹 계열사들을 비롯해 총 2만5,000명의 상근직원들이 출퇴근할 예정이다. 삼성SDS의 잠실 이전도 업무지구로서의 잠실의 가치를 더욱 높여줄 가능성이 높다.

미성-진주-우성 등 재건축 대기 중

이 같은 개발 호재들의 영향으로 잠실지역의 노후한 아파트들은 재건축을 기다리고 있다. 가장 속도가 빠른 아파트는 신천동 2호선 잠실나루역 인근의 미성아파트다. 지난 2010년 안전 진단 통과 이후 현재 70%가 넘는 조합설립 동의율을 기록 중이며, 미성과 함께 통합 재건축이 확정된 크로바아파트의 동의율만 충족될 경우 조합설립에 이은 신속한 재건축이 가능할 전망이다. 잠실지역 아파트들 중에서는 비교적 빠른 사업속도를 보이고 있다.

미성아파트 옆에 있는 진주아파트도 잠실 신천동의 블루칩 중 하나다. 대로변과 연결돼 있으며 동쪽으로는 올림픽공원, 남쪽으로는 방이동을 바라보는 3거리를 끼고 있기에 그만큼 미래 가치도 높다.

안전진단을 통과하고 조합 설립을 추진 중이나 추진위원회와 진주재산지킴이(추진위 반대파) 간의 대립이 변수다. 8호선 몽촌토성역과 2호선 잠실나루역에 근접해 있으며 올림픽공원 남쪽에 개통 예정인 9호선 신방이역과도 가깝다.

잠실역 초역세권에 위치한 잠실주공 5단지는 넓은 대지지분과 탁월한 입지로 강남권 재건축 최고의 블루칩으로 평가받는다. 130%대의 상대적으로 낮은 용적률로 인해 재건축 시 추가부담금을 최소화시킬 수 있으며 잠실역 사거리에 위치한 입지는 상업지역 또는 준주거지역으로의 종상향 가능성마저 배제할 수 없게 한다.

잠실 종합운동장 건너편에 위치한 우성 1-2-3차 아파트 역시 대표적인 잠실 재건축 아파트다. 지난 2010년에 안전 진단이 통과됐지만 본격적인 사업 진행까지는 다소 시간이 걸릴 전망이다. 단지 내에 정신여중과 정신여고가 있어서 우수한 학군을 자랑한다. 탄천교만 건너면 강남구 삼성동으로 이어지기에 남학생의 경우 강남구 학군으로 배정받는 경우도 많다.

거듭된 부동산 불황으로 인해 투자라는 관점에서는 아파트의 가치가 높지 않다. 2000년대 중반처럼 매년 집값이 폭등하는 상황을 기대하는 것은 어렵다. 하지만 실거주를 바라보는 수요자의 입장에서는 무리한 대출을 받지 않는다는 전제 하에서 잠실지역 아파트 구입이 나쁘지 않은 선택일 수 있다. (미래한국)

김주년 기자 anubis00@naver.com