[분석] 뉴타운인가 휴먼타운인가
[분석] 뉴타운인가 휴먼타운인가
  • 미래한국
  • 승인 2011.07.29 13:43
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지난 총선 때 한나라당 ‘효자’였던 뉴타운 공약 아직 유효한가

지난 총선에서 한나라당 수도권 의원들의 ‘효자’와도 같았던 뉴타운과 재개발 공약이 여러 가지 이유로 천대받고 있다. 최근 서울시는 사업 추진이 지지부진한 일부 뉴타운 및 재개발 지역에 대해 뉴타운 지정을 취소했으며, 신규 뉴타운 지역의 지정도 중단한 상태다.

특히 서울시는 최근 열린 제11차 도시.건축공동위원회에서 ‘개포택지개발지구 제1종지구단위계획구역 및 계획 결정안’과 ‘수서택지개발지구 제1종 지구단위 계획 결정’의 심의를 보류했다고 6월 26일 밝혔다. 개포지구 지구단위계획은 지구내 일원동 629 일대 개포4지구 단독주택가 37만3,000㎡를 아파트로 재건축하는 내용을 담은 것으로, 당초 주민들과 구청은 이 일대를 3,000가구 안팎의 아파트로 조성한다는 방침이었다.

이 일대 아파트 사업은 지난 2000년부터 추진해 온 것으로, 서울시가 지난 2007년 한 차례 계획을 보류하자 구청과 지역주민들이 일부 계획을 수정해 최근 서울시에 제출했었다.
위원회가 이날 회의에서 보류 결정을 내린 것은 계획의 일부 수정 등 단순한 보완조치가 아니라 기존의 단독주택을 최대한 유지할 필요성 때문인 것으로 알려졌다. ‘아파트 일변도’의 재개발을 막겠다는 서울시의 방침이 재확인된 것으로, 개발을 요구하는 지역 주민들의 요구와는 동떨어진 결정이다.
언론 보도에 따르면, 서울시 관계자는 “이번 지구단위계획 보류는 도심에 아파트만 짓겠다는 일선 구청의 요구를 무조건 들어주지 않겠다는 단호한 의지”라며 “시의 주거정책 방향은 다양한 주택을 제공해 주거 복지 수준을 높이는 것이며 강남구가 아파트 건축을 고집할 경우 비슷한 결정이 내려질 수 밖에 없을 것”이라고 강조한 것으로 알려졌다.

서울시의 이 같은 방침은 최근 수도권 내 뉴타운식 재개발이 연이어 좌초함에 따라 ‘아파트 공화국의 종말’을 언급하는 일부 언론의 논조와도 유사해 보인다. 단독주택 또는 다세대 주택을 철거하고 아파트를 건설하는 행위 자체를 비판적으로 본다는 공통점이 있다.

내년 총선 앞두고 지탄의 대상이 된 뉴타운

뉴타운 사업은 대한민국에서 낙후된 기성 시가지의 주거환경을 정비하는 도시개발사업의 한 형태로, 동일생활권 지역 전체를 대상으로 도시기반시설은 공공부문이, 아파트 등 건축사업은 민간 또는 공공부문이 계획에 따라 추진하는 사업이다.
서울시는 이명박 대통령이 시장으로 재임 중이던 지난 2003년 3월 15일 ‘서울특별시 지역균형발전지원에 관한 조례’를 제정해 균형발전사업을 ‘도시의 균형 있고 건전한 발전을 위해 추진되는 제반 사업’으로 정의하고 그 중 뉴타운 사업은 ‘동일생활권의 도시기능을 종합적으로 증진시키기 위해 시행하는 제반사업’으로 규정한 바 있다.

이후 정부는 2005년 12월 30일 ‘도시재정비 촉진을 위한 특별법’을 제정해 재정비 촉진사업을 ‘도시의 낙후된 지역에 대한 주거환경개선과 기반시설의 확충 및 도시기능의 회복을 위한 사업을 광역적으로 계획하고 체계적이고 효율적으로 추진하는’ 사업으로 정의해 뉴타운 사업이 보다 활성화될 법적 근거를 마련했다.
현재까지 개발이 완공되고 입주가 완료된 뉴타운 지역은 강북권의 은평뉴타운, 길음뉴타운 등이며 용산구 한남뉴타운, 마포구 아현뉴타운, 성동구 왕십리뉴타운 등이 조합 결성에 이어 관리처분과 기존주택 철거 및 신규분양을 앞두고 있다.

노후·불량주택이 밀집한 지역에 고층아파트를 건설함으로써 주거환경을 개선한다는 취지의  뉴타운 공약은 지난 2008년 4월 총선 당시 한나라당 수도권 의원들의 핵심 공약이었다. 그러나 서울시가 뉴타운 사업 진행에 회의적인 반응을 보임에 따라 한나라당 소속 수도권 의원들은 내년 4월 총선을 앞두고 곤란한 입장에 놓였다. 특히 동작구, 도봉구, 강서구 등 노후주택들이 밀집한 지역을 지역구로 둔 현역 의원들의 고민은 더욱 깊어지고 있는 상황이다.

고층아파트는 원주민 재정착을 위한 최선의 방안

뉴타운 사업과 관련해 가장 빈번하게 제기되는 불만은 ‘원주민들의 재정착 비율이 낮다’는 점이다. 지난 2008년 총선 당시 동작을 지역구에서 한나라당 정몽준 후보와 대결한 민주당 정동영 최고위원도 이를 지적한 바 있다.
그러나 고층아파트를 건설하는 방식의 재개발은 역설적으로 원주민들의 재정착을 촉진시키는 데 있어서 가장 유리한 개발 방식이다. 노후 단독주택, 다가구, 연립, 다세대 등 저층 주택들이 밀접한 지역의 용적률을 높여 고층아파트를 짓는 과정에서 ‘일반 분양’이 발생한다. 이 일반분양비로 사업비를 충당하는 방식이야말로 원주민들의 정착률을 가장 높일 수 있는 정책이다. 원주민들이 아파트를 짓는 데 내야 할 추가분담금의 상당 부분을 신규분양으로 이익을 낸 시공사가 대신 내주기 때문이다.

일각에서는 아파트 일변도의 재개발로 인해 도시가 옛 모습을 잃어간다는 점을 지적하기도 한다. 그러나 서울과 같이 협소한 땅에 천만명의 시민이 사는 고밀도 도시에서는 고층아파트를 지어야만 주거환경이 현실적으로 개선될 수 있다. 노후된 다세대 및 다가구주택이 밀집한 골목길에서는 화재 발생 시 소방차의 진입도 어렵고, 주차 및 치안 문제도 심각한 게 현실이다. 이 같은 문제들은 아파트 건설을 통해서만 해결될 수 있다. 좁은 지역에 많은 사람이 살게 하기 위해서는 지상에 고층아파트를 건설하고, 지하주차장을 건설해 주차 수요를 충족시켜야 하기 때문이다.

노후도가 높은 저층주택들을 허물고 아파트를 짓는 재개발이 아니라면 기존 노후주택들을 유지하면서 리모델링을 하는 방식의 사업을 해야 하는데, 이런 방식이야말로 원주민들에게 부담이 가는 정책이다.
아파트를 지을 때와 달리 신규분양이 발생하지 않기 때문이다. 그렇다고 세금으로 지원해줄 경우 형평성 논란이 생길 수 있고, 재정적으로도 감당하기 어렵다. 그렇다고 아예 재개발을 하지 말고 노후주택 밀집지역을 방치하자는 주장은 더욱 무책임한 발상이다.

휴먼타운은 뉴타운 대안되기 힘들어

최근 서울시가 뉴타운 개발의 대안으로 제시한 것이 ‘휴먼타운’이다. 서울시에 따르면 휴먼타운은 재개발·재건축 등 기존 정비사업의 특징인 전면 철거 및 고층 아파트 일변도의 신축 등에서 벗어난 개념이다. 대표적인 특징은 ▲전면 철거 지양 ▲개발과 보존의 병행 ▲저층 주거지 지향 등으로 요약된다. 서울시는 지난 6월 7일 중장기 주택정책 가이드라인인 ‘2020 서울 주택 종합계획’을 발표하면서 오는 2020년까지 시내 휴먼타운을 100개까지 늘릴 예정이라고 밝혔다.

휴먼타운은 지난해 4월 도입 이후 현재까지 모두 8곳이 지정됐으며 현재 강동구 암사동과 강북구 인수동, 성북구 성북동 등 3곳이 착공에 들어간 상태다. 최근에는 사업 본격화를 앞두고 시범 사업지인 마포구 연남동(239-1 일대)과 서대문구 북가좌동(330-6 일대) 두 곳의 지구단위계획을 발표했다.
마포구 연남동 주민들은 지난해 재개발 방식을 포기하고 휴먼타운 방식에 의한 개발을 추진하기로 했다. 그러나 경의선 철도 부지에 들어서는 공원 일부에 주차장을 설치하겠다는 서울시의 계획이 토지를 소유한 한국철도시설공단의 반대로 인해 취소되면서 주민들은 실망하고 있다. 휴먼타운 조성에 필요한 재원 또한 고민거리다.

여기에 휴먼타운은 집값 상승에 따른 시세 차익을 기대하기 어려워 주민들의 사업 추진 의지도 낮을 수 밖에 없다. 기존 재개발·재건축과 달리 일반분양을 통해 수익을 확보할 수 없다는 현실도 큰 걸림돌이다.
이는 휴먼타운 방식의 도심 재생 사업이 뉴타운보다 더 어려울 수 있음을 입증하는 사례다. 밀집된 저층 주택들을 철거하고 고층 아파트를 건설하지 않는 한 주민들의 삶의 질을 개선할 주차장, 놀이터 등의 여유 공간을 확보하기가 사실상 불가능하다는 반증이기도 하다.
물론 뉴타운 사업의 경우 시공사와 조합 및 추진위 간 검은 거래가 발생하는 경우가 비일비재하다. 이 같은 투명하지 못한 사업 진행으로 인해 조합원들의 추가부담금이 늘어나며 피해자가 속출하는 경우도 많다. 이는 최근 도입된 ‘공공관리제’를 통해 해결될 수 있는 문제다.

재개발 관련 제도 선진화가 해결책

공공관리제는 자치구청장이 공공 재개발·재건축 등 정비사업 과정에 참여해 공공관리자로서 조합 임원의 선출 및 시공사 선정 등 사업 각 단계에 개입해 사업 진행을 돕는 제도다. 재개발·재건축 등의 정비 사업계획 수립부터 완료까지 관할 구청장이 주민들을 대신해 추진위원회의 구성을 지원하고 이를 위한 정비업체를 선정하는 등 사업진행을 시·구 등의 자치단체가 맡아 정비사업 기간의 단축 및 사업의 투명성을 높이고 주민 부담을 낮추자는 취지로 2010년 6월 ‘도시및주거환경정비법’ 개정에 따라 도입된 바 있다. 
침체된 부동산 시장의 활성화 또한 뉴타운식 재개발의 성공을 위해 필수적인 전제조건이다. 사실 뉴타운 사업이 표류하게 된 건 부동산 정책의 실패로 인한 시장 침체가 주범이다. 시장을 침체시키고 왜곡시킨 정책들은 분양가상한제, 초과이익 환수제, 보금자리 주택 등이며, 이로 인한 부동산 시장의 장기 침체로 뉴타운 건설 시 조합원들의 추가부담금이 증가하는 등의 문제가 발생하고 있다. 여기엔 노무현 정부와 이명박 정부에 모두 책임이 있다.

김병일 전 서울시 뉴타운사업본부장은 최근 언론 기고문에서 “뉴타운의 본질은 포괄적인 강북 재생 사업이며 주택 철거와 고층아파트 개발은 대상지 여건, 주민 동의 등에 기초한 대상 지역 일부의 개발계획일 뿐”이라며 “원거주민의 재정착 문제는 보완되어야 하나 뉴타운만이 아니라 모든 개발에 수반되는 문제이며, 정치권 요구에 따라 마구잡이로 지정했다고 하는데 재개발 지역의 난개발을 막기 위해서도 뉴타운식 성장관리가 필요하고 오히려 서울 전역에 대한 뉴타운식 도시관리가 절실하다”고 밝혔다.
이어 김 본부장은 “뉴타운 사업의 포기는 기성 시가지 관리의 포기라 할 수 있다. 과거의 난개발로 돌아갈 수는 없다”며 “문제는 잘된 기본계획과 현장실천이며 궁극적으로는 책임자의 의지와 열정의 문제”라고 강조했다. 

 김주년 객원기자  anubis00@naver.com

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김명순 2013-01-30 21:55:19
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