국민의 집이 ‘공공의 적’인가. 집값을 잡겠다는 정부의 의지는 문명 파괴적이라 할 만한 온갖 규제 정책들을 쏟아낸다. 시장경제 전문기관인 자유기업원 최승노 원장은 부동산에 대한 근본적인 시각을 바꿀 것을 주문한다. 집값이 아니라, 주거라는 관점에서 봐야 한다는 이야기다. <미래한국>이 자유기업원을 찾아 이야기를 들어봤다.
 

- 자유경제원에서 이름을 바꾸셨는데 어떤 변화가 있나요?

자유경제원이 갖고 있던 부정적 이미지 때문에 설립 이후 사용했던 이름인 자유기업원으로 다시 바꿨어요. 원래 자유기업원이 추구했던 목표가 자유기업주의거든요. 지금은 자유시장경제에 충실한 사업을 펼치고 있습니다.
 

- 현재 우리 기업들과 경제 상황을 어떻게 보시는지요?

한마디로 실물경제가 무너지고 있어요. 장기간 나타나고 있는 현상인데 내수와 서비스 관련 분야 기업들과 개인사업자들이 상당히 어려워졌죠. 도심 한복판 건물 상가가 빌 정도로 기업경제가 어려운 상황이에요. 그나마 우리 경제를 지금까지 지탱해온 것은 수출기업 덕이 큽니다. 대기업들이 경쟁력을 유지하면서 경제를 잘 끌고 왔던 것이죠.

코로나가 터지고 상황이 급격히 어려워진 지금도 수출기업들이 버텨주니까 거래절벽으로 인한 충격을 흡수하면서 우리 경제가 그나마 유지되는 흐름이죠. 물론 코로나로 비대면 비즈니스가 어느 정도 활성화된 측면도 있어요. 하지만 이것이 실물경제의 위축을 상쇄시킬 정도로 활성화되기에는 한계가 있습니다.

제도적 환경이 기업에 비우호적으로 나빠지면서 경제 전반적인 흐름이 하락세를 보이는 것이라 아무리 비대면 경제 분야가 활성화된다 하더라도 경제후퇴를 막을 정도가 되기는 역부족이죠. 현재 정부가 막대한 자금의 유동성을 공급하다보니 자산시장은 활기를 띠고 있지만 기업경제의 위기가 가려져 있는 측면도 있어요.

한마디로 현실의 어려움을 가마니로 잠시 덮어놓고 있는 상황이랄까요? 싱크홀처럼 경제가 언제 붕괴될지 모르는 위험 상태라고 볼 수 있습니다.

유동성 확장과 공급 규제가 자산 인플레 불러

- 자산시장 문제를 언급하셨으니 전망을 한번 여쭤보고 싶습니다. 정부가 집값을 잡으려고 노력하면서도 한쪽으로는 양적완화를 통해 유동성을 늘리려고 하고 있습니다. 정부의 이런 방향을 볼 때 앞으로 집값은 어떻게 되리라 예상하십니까?

부동산도 경제가 침체하면 같이 위축되는 게 상식이죠. 하지만 정부가 유동성 공급을 워낙 강도 높게 하고 있고, 주택 공급을 위축시켜 놓은 상황이다 보니 오히려 가격의 하락 리스크보다 상승 리스크가 더 커진 상황입니다. 앞으로도 가격이 상승할 가능성이 높아요.

특히 아파트의 경우 공급하는 데 적어도 3년에서 5년 가까이 시간이 걸리거든요. 연립 같은 경우는 6개월 안에도 공급을 늘릴 수 있지만요. 외환위기와 같이 경제가 급격히 붕괴되는 현상만 발생하지 않는다면 집값은 오히려 상승할 가능성이 커요. 정부의 양적완화와 정부 재정적자가 워낙 크다 보니 자산시장에서의 인플레이션이 심각해질 수 있는 것이죠.

정부가 경제를 살리겠다면서 돈을 풀고 정부지출을 마구 늘리는 것은 사실 실효성이 없을 뿐만 아니라 자산 인플레이션을 통한 양극화만을 야기해 최악의 상황을 초래하게 됩니다. 지금 정부의 목표와 수단이 잘못됐기 때문에 정책이 실패할 수밖에 없어요. 다시 말씀드리면 정부는 투기대책에 몰입할 게 아니라 부동산을 안정화시키는 정책을 펴야 합니다.
 

- 정부 정책실패로 집값이 오를 수밖에 없다면 청년들과 서민들은 내집 마련을 어떻게 하면 좋을지 팁을 좀 주시죠.

내집 마련의 원칙은 딱 하나예요. 빠른 시일 내에 내집을 마련하는 겁니다. 낮은 가격에 사서 높은 가격에 팔겠다는 생각을 갖지 않는 게 좋아요. 청년들은 30대가 지나기 전에 자기 이름으로 등기된 집을 마련하라고 권하고 싶어요. 어느 지역이냐, 집값이 얼마냐를 따질 필요는 없어요.

일단 자기 집을 마련하게 되면 그때부터 더 나은 삶을 만들고자 하는 실천력도 생기고 책임감도 생깁니다. 그때까지는 작은 돈을 알뜰히 모으는 저축 정신도 필요하구요. 집을 마련한 후인 30대 후반부터는 위험한 투자, 예를 들어 주식투자 등에 자신의 지식을 활용해 투자하는 것도 좋습니다.

제가 보기에 지금 우리 사회는 그와 반대로 부동산은 투기고 주식은 투자라는 거꾸로 된 생각을 정부가 강요하고 있어 문제예요. 젊은 사람들일수록 안전한 투자를 해야 합니다. 그런 면에서 투기성이 가장 낮은 투자가 부동산이고, 특히 자기 집 마련은 안정된 삶을 위해 꼭 필요한 안전한 투자이기 때문에 그것을 위해 저축하고 능력 범위 내에서 돈도 빌려 집을 살 수 있는 것이죠. 다시 말해 자기가 마련한 돈으로 ‘내가 이 정도면 집을 살 수 있겠다’ 싶을 때 첫 집을 마련하면 됩니다. 이게 내집 마련의 원칙인 셈이죠.
 

- 원장님은 부동산 정책을 집값이 아닌 도시경제 차원에서 봐야 한다는 지론이신데 어떤 원리 때문입니까?

부동산은 삶의 기반입니다. 집값이 비싸지는 것은 그 나라의 경제수준이 높아지고 개인의 소득이 높아지면 자연스럽게 따라오는 결과일 뿐입니다. 정부는 집값을 잡겠다는 생각에서 벗어나 국민이 더 좋은 집에서 살 수 있도록 도시환경을 개선하는 노력을 해야 하구요. 그리고 집이 좋은 환경에서 지어질 수 있도록 양질의 택지가 공급될 수 있도록 해야 합니다.

사람들은 흔히 우리나라 집값이 높은 이유를 투기꾼 때문으로 생각하지만 사실은 정책 실패로 택지공급이 안 되기 때문입니다. 그러다 보니 주택의 질에 비해 가격이 높아 보이는 것이죠. 서울은 홍콩처럼 밀도가 높은 것은 사실입니다. 하지만 수도권 전체를 보면 땅이 부족한 것이 아닙니다. 택지로 사용하는 땅이 적을 뿐인 것이죠. 한마디로 땅은 충분한데 도시용지로 활용하지 않고 있을 뿐입니다.

그럼 어떤 택지를 늘릴 것이냐 하는 선택의 문제가 있어요. 과거 도시 확장기에서는 광역화된 신도시도 충분히 설득력이 있었어요. 분당, 일산, 평촌 등 새로운 도시가 만들어졌고 도시가 확장되었어요. 도시간 거리가 있었지만 커져가는 도시의 수요가 그 틈을 매우면서 부작용이 크지 않았어요. 하지만 지금은 도시 성장이 정체된 시기입니다. 도시 확장에 한계가 있고 오히려 도심공동화가 우려됩니다. 추가적인 광역도시가 필요한지 다시 생각해야 하는 것이죠.

경제성장률도 떨어지고 인구증가도 감소세인 지금 광역신도시는 오히려 도시 경쟁력을 떨어뜨릴 가능성이 커요. 일본도 과거 무리하게 광역신도시를 개발하다가 빈집이 크게 늘어나는 정책실패를 경험한 바 있죠. 우리나라 지방 도시들을 가보면 혁신도시로 인해 도심이 슬럼화되거나 비는 현상이 나타나고 있어요. 수도권도 광역화된 도시를 계속 만들다보면 도심의 슬럼화를 피할 수 없습니다.
 

- 그렇다면 재건축, 재개발이나 그린벨트 해제 문제는 어떻게 봐야 할까요?

지금 필요한 것은 광역신도시가 아니라 재건축, 재개발, 근교 택지개발이 핵심적인 과제인데요. 이때 필요한 개념이 블록개발, 지구단위 계획 같은 규모의 경제입니다. 사회 인프라를 함께 고려하면서도 생활의 질을 높일 수 있는 택지로 재탄생시켜야 도시 경쟁력도 높일 수 있는 것이죠.

특히 규모를 갖춘 낡은 주거단지를 재건축하는 것은 가장 효과적인 방법이라 정부가 막으려 해서는 안 됩니다. 지금 그린벨트까지 풀어 신도시를 개발해야 하느냐의 논의가 있는데요. 그린벨트는 개발제한구역으로 설정해 그 활용을 제한한 것이죠.

사실 재산권을 침해한 것이라 잘못된 규제입니다. 공원으로 활용할 땅은 정부가 매입을 해서 녹지화하는 것이 좋아요. 그렇지 않은 그린벨트는 땅주인이 활용할 수 있도록 사용제한을 풀어야 합니다. 사람들이 녹지 속의 넉넉한 주거공간을 만들 수 있도록 허락하는 것도 방법이구요.
 

도시정책으로 부동산 문제 접근해야

- 그럼 택지를 어느 정도 늘려야 하나요?

정부가 부동산정책을 실패하는 원인은 택지공급을 확 늘렸다, 확 줄였다 하면서 수급 문제에서 정책 리스크가 크기 때문입니다. 한마디로 뜨거운 물의 수도꼭지를 잠갔다 풀었다 하는 샤워실의 바보 같은 정책이 반복되다 보니 시장이 요동치고 불안정성이 높아지는 거예요. 한동안 김포, 파주 등에 공급이 과해서 장기간 침체되기도 했죠,

지금은 대규모 택지공급이 중단되다 보니 신규공급이 줄고 재고주택의 가격이 높아지면서 새집으로 변할 수 있는 재건축 아파트들의 인기가 확 올라간 상태입니다. 택지공급이 거의 중단된 상태라 재건축 말고는 새로운 택지를 조성할 방법이 없기 때문에 벌어진 현상이죠. 택지 없으면 집을 못 지어요.

이 점을 고려한다면 재건축과 함께 근교 신도시 공급을 계속 이어갈 필요가 있어요. 판교에 이어 위례 신도시 그리고 향동지구, 교산 신도시처럼 질 높은 주거단지가 만들어질 필요가 있는 것이죠.
 

- 결국 부동산 정책이란 게 집값만이 아니라 도시정책을 같이 묶어 크게 생각해야 한다는 말씀이시군요.

그렇죠. 새로 조성된 신도시를 가보면 과거 구도심권하고는 삶의 질이 완전히 달라져요. 예를 들어 지방의 마산, 창원만 보더라도 과거에는 마산이 구도심이었지만 점점 창원이 중심지로 발달하잖아요. 창원이 신도시라 인프라와 교통 등에서 뛰어나서 그렇죠.

지금 신도시를 만들고 있는 인천지역을 보면 송도, 청라, 영종도 같은 신도시들은 인기가 높은 데 반해 인천의 도심은 오히려 슬럼화되는 경향이 나타나고 있다는 말입니다. 이런 현상은 바람직하지 않죠. 인천 구도심권도 삶의 질을 높이기 위해 공원화 사업도 하면서 활력을 높이기 위한 도심 재개발 사업이 함께 이뤄져야 상향평준화되는 것이죠.

서울에서는 과거 뉴타운 사업을 했었지만 성공적이지 못했죠. 도시재생사업은 신도시에 비해 훨씬 어려운 게 사실입니다. 그만큼 정치적인 노력도 필요합니다. 우리 국민의 전반적인 주거의 질을 신도시 수준으로 올리려는 노력을 해야 하는 것이 정부가 할 일입니다.
 

- 수도권 개발 문제에 갈등이 빚어집니다. 특히 규제로 많이 묶여 있지 않습니까? 이것을 풀어야 하는 것인지요?

지방이 수도권을 대체하겠다는 식으로 정치적 접근을 하면 모두가 망하는 길이죠. 왜냐하면 우리나라 경제 규모를 보면 수도권 경쟁력이 나라 전체의 경쟁력을 결정하니까요. 수도권을 끌어내리면 지방도 같이 죽습니다. 서울이 수도권답게 활성화되고 경쟁력이 높아져야 지방도 더 나아질 수 있어요.

그런 면에서 수도권이 계속 침체된 것은 우리 경제가 장기적으로 침체되어 온 이유이기도 합니다. 서울이 세계적인 중심지로 발전할수록 나라 전체의 활력이 커지죠. 그 파생효과로 지방의 경쟁력도 함께 높아지구요. 수도권을 규제하는 것은 우리 경제의 발목을 잡는 일이라 나쁜 정책입니다. 즉 공생관계이지 대체관계로 볼 수 없다는 겁니다.
 

- 그와 관련해서 행정수도 이전은 어떻게 보십니까?

행정수도 이전은 우리가 초기에 중단할 수 있었다면 중단해서 세종시 자체가 경쟁력 있는 도시로 발전하도록 하는 방향으로 갔으면 좋았어요. 지금 정치적으로 강요된 이전으로 세금만 낭비하고 있어요. 경제를 무시한 정치적 접근이 고비용 사회를 만들고 있는 거죠. 시간을 쓰고, 돈을 쓰고, 새로운 교통수요를 만들고, 이를 위해 다시 인프라 투자하고 있어요.

더 나아지는 사람은 없는데 돈만 쓰는 셈이죠. 물론 세종시에 집을 마련한 공무원이나 투자한 사람들은 전국 최고의 수익률을 내고 있지만 그들을 위해 그 많은 세금을 써야 했는지는 의문입니다. 정부가 억지로 만든 인위적인 수요는 자발적인 거래로 인한 수요와는 달리 비효율을 높입니다.

광역신도시도 정책실패의 유형이지만 정부가 강제한 신도시인 세종시도 광역화된 교통망을 위해 계속 세금을 쓰게 만듭니다. 사람들은 개인적이든 비즈니스든 뭔가 필요에 의해 왕래를 합니다. 하지만 정부가 만든 인위적 수요는 불필요한 교통수요를 유발합니다. 그 긴 거리의 이동이 터널효과처럼 장시간의 교통 시간과 비용을 유발하는 셈이죠.
 

- 세금 이야기를 해보도록 하겠습니다. 종부세와 양도세처럼 정부의 세금정책을 보면 양쪽으로 세금을 부과하고 있습니다. 세금정책은 어떤 방식으로 가야 한다고 보십니까?

지금은 투기억제 대책에 치우쳐 있기 때문에 사지도, 팔지도, 보유하지도 말아라 식의 말도 안 되는 정책이 나오고 있습니다. 한마디로 세금정책의 타락이죠. 세금은 일반적인 사람들이 보편적으로 낼 수 있는 수준이어야 하는데 투기억제라는 잘못된 정책의 수단으로 악용되고 있어요. 세금정책이 타락하게 되면 발생하는 부작용이 심각합니다.
 

사회주의 정책 포기해야 정상화

잘못된 세금은 시장을 왜곡시키고 삶의 질서를 무너뜨리죠. 한마디로 세금폭탄이 되고 맙니다. 부동산은 본질적으로 보유세가 가장 합리적인 세금이거든요. 그런데 이것을 수요억제정책의 수단으로 악용되다 보니까 부동산 거래와 보유 비용이 커지고 결국 주거비용을 높이고 있어요. 국민 모두가 피해자가 되고 있는 것이죠.

부동산은 땅에다 가치 있는 활동을 하기 위해 건물을 지어 활용하는 것인데 이를 억제하는 것은 반문명적인 것입니다. 세금이 가치 있는 것을 부정시 하는 세금이 돼버린 겁니다. 고율의 양도세, 종부세, 재산세, 거래세가 가치창출에 역행하는, 가치창출을 막는 세금이 되었어요.

잘못된 세금으로 인해 주거비용을 높이고 서민의 삶을 더 곤궁하게 만드는 것은 정책실패입니다. 더구나 지금 세금구조에서는 매매비용이 너무 커졌어요. 양도세, 취등록세가 너무 많다 보니 보유하고 있는 집을 팔면 같은 집을 다시 살 수 없어요. 거래를 못하게 막다보니 이전의 자유를 제한하게 되는 거죠.

다른 곳에 전세를 살려고 해도 그것도 규제가 많아졌어요. 이렇게 되면 사람들의 거주이전의 자유를 크게 제약하는 상황이 되는 것이죠. 사람들의 자유를 박탈하는 세금은 좋은 세금이 아닙니다. 국민의 삶을 투기로 몰아가면서 만들어낸 수요억제책이 이제는 근본적으로 개인의 자유를 억압하는 정책이 돼버리고 만 것이죠.
 

- 1가구1주택이 현 정부의 신조처럼 되어 있는데 이 문제는 어떻게 보십니까?

1가구1주택이라는 말은 정부가 규제하기보다는 지원하려는 의미로 사용되어야 합니다. 누구나 1가구1주택 마련을 쉽게 하도록 정책적 배려를 하려는 것은 민주 사회의 안정성 차원에서 필요합니다. 하지만 다가구를 제한하려는 개념으로 사용하는 것은 잘못입니다. 모든 가구가 집을 가지고 있어야 하는 것은 아닙니다.

현실적으로 임대주택이 필요하고 그래서 누군가는 임대주택을 제공할 수 있어야 합니다. 그래서 임대사업자를 벌주려는 정책은 결국 임대인을 어렵게 만드는 정책이 됩니다. 1가구1주택을 평등의 관점에서 접근하다보면 사회주의 방식이 됩니다. 정부가 1주택을 보장하거나 그 이상도 그 이하도 아니어야 하는 강제상태가 되어야 하는 것이죠.

더구나 1가구다주택을 제한하는 규제는 인기지역으로의 쏠림현상을 만듭니다. 노무현 정권에서도 발생한 현상이 이번 문재인 정권에서도 동일하게 나타나고 있죠. 소위 강남 등 인기 지역에 이른바 ‘똘똘한 한 채’를 사려는 유인을 만들어 지역 쏠림 현상이 발생하고 이것이 다시 양극화의 이유가 되는 것이죠. 잘못된 평등정책이 양극화를 부르는 전형적인 사례입니다.
 

- 마지막 말씀으로 정부에 제안을 해주시죠.

정부의 잘못된 정책이 쏟아지면서 전세, 월세까지 줄어들게 만들고 있어요. 주거비용을 크게 높여 생활물가가 불안해지는 거죠. 서민경제에 엄청난 타격이 될 겁니다. 정부가 투기대책을 강화할수록 결국에 가선 정책실패가 클 수밖에 없어요.

정부가 시장을 대신해 가격을 결정하고 수요도 대신 결정하고 공급도 결정하겠다는 생각은 임차인이든 임대인이든 거주자든 부동산에 관련된 모든 당사자들의 부담을 늘릴 수 밖에 없어요.
정부가 해야 할 일은 따로 있습니다. 부동산 시장이 안정되는 흐름, 즉 수요와 공급이 원활히 이뤄져 가격이 안정되는 흐름이 나타날 수 있도록 시장 기능을 회복시키고 도와야 합니다.